Comprar tierra al precio equivocado puede hundir un proyecto completo, sin importar cuánta experiencia tengas construyendo en otro país. Esa es una de las lecciones más contundentes que me dejó mi conversación con Roberto de Jesus de EverRealty Investments, ingeniero civil, contratista general y desarrollador inmobiliario que construyó su carrera en Florida tras emigrar de Venezuela. En este episodio de Vivir e Invertir en Orlando, Roberto comparte los errores que ve repetirse entre desarrolladores primerizos y por qué, en su opinión, este no es el momento para construir nuevos proyectos en el estado.

Aquí tienes un adelanto de ese episodio:

Por Qué Tuve Esta Conversación

Cuando conocí a Roberto, lo que más me llamó la atención fue que reúne en una sola persona tres roles que casi nunca coinciden: es ingeniero civil formado en la Universidad Central de Venezuela, contratista general certificado aquí en Florida, y fundador de EverRealty Investments, LLC, una firma de desarrollo e inversión inmobiliaria basada en Miami.

Llegó a Estados Unidos hace nueve años con la intención de desarrollar proyectos de mayor escala de los que las circunstancias en Venezuela le permitían. En ese tiempo construyó San Marino Orlando, un complejo de 142 unidades en dos torres orientado específicamente a inversionistas extranjeros. Quise hablar con él porque su perspectiva no viene de la teoría, sino de haber tropezado, corregido el rumbo y vuelto a construir, literalmente, sobre esos errores.

Mira el episodio completo aquí:

Adaptando la Experiencia de Otro País al Mercado de EE.UU.

El primer error que Roberto ve repetirse entre profesionales que emigran es asumir que lo que aprendieron en su país de origen aplica directamente aquí. En sus propias palabras, hay que estar dispuesto a "tomarlo y botarlo a la basura."

La razón es estructural. En muchos países latinoamericanos, el ingeniero civil también actúa como desarrollador: diseña, construye y vende. En Estados Unidos, esos roles están completamente separados. El ingeniero dibuja las especificaciones. El contratista general ejecuta la construcción. El desarrollador es la figura financiera que ensambla el proyecto y asume el riesgo del negocio.

Esta separación cambia por completo cómo debe posicionarse alguien que llega con experiencia técnica pero sin entender el ecosistema local. O te especializas estrictamente en diseño, o aprendes a moverte entre los otros eslabones del desarrollo inmobiliario en Florida para poder participar como desarrollador real, algo que Roberto tuvo que aprender por experiencia propia antes de fundar EverRealty.

El Error Financiero Que Puede Hundir un Proyecto

El segundo error que Roberto identifica es puramente financiero, y lo explica con una claridad que vale la pena citar completa:

"Porque una vez que tú te montas en el proyecto, el proyecto nunca va a ser como tú lo planteaste originalmente. Y tienes que tener muchos factores financieros en consideración. El primero es, nunca, nunca, nunca over leverage. Nunca. Segundo, el capital inicial es tan importante como el capital de backup que vas a necesitar a lo largo del desarrollo. Tercero, todo lo que consideraste como contingency, duplícalo, duplícalo. Sobre todo en años inflacionarios."

Lo que más me quedó resonando de esto es que la mayoría de los desarrolladores primerizos calculan su capital inicial con precisión, pero subestiman por completo cuánto capital de respaldo van a necesitar cuando el proyecto se desvíe del plan original, algo que Roberto asegura que siempre ocurre. Duplicar el contingency no es una exageración; es protección básica en un entorno donde los costos de construcción siguen subiendo.

Comprar Tierra Cara: El Error Que Nadie Quiere Admitir

Si hay un factor que Roberto señala como el más determinante de todo el negocio, es el precio de la tierra. Comprar mal ese primer paso puede arrastrar cada decisión posterior del proyecto, y es uno de los errores en desarrollo inmobiliario más costosos que ha visto repetirse.

Pero el precio no es el único factor: hay que entender quién es realmente el comprador. San Marino funcionó porque estaba diseñado exclusivamente para el inversionista extranjero, alguien que compra con un plan de pago durante la construcción, no con financiamiento tradicional como lo haría un comprador local. Y cuando el terreno sí se compra caro, el consejo de Roberto es directo, casi incómodo de escuchar:

"Lo más importante de este negocio es la compra de la tierra. Si la tierra la compraste cara, entonces nada de los caras. Vende la pérdida, next. Es así de sencillo. Te equivocaste, asume tu error, trata de venderla, move on. Es así de sencillo."

Diseñar un producto sin tener claro ese perfil de comprador, insiste Roberto, es simplemente no entender el mercado.

¿Es Mejor Invertir o Desarrollar en Florida Hoy?

Aquí es donde la conversación se puso más interesante para mí. Roberto separa completamente el desarrollo de la inversión, y hoy tiene visiones distintas para cada uno.

Sobre desarrollar nuevos proyectos, es tajante: con los precios de tierra actuales, la inflación acumulada y las regulaciones que alargan los tiempos de construcción, no ve viabilidad salvo que se consiga un terreno a muy buen precio. Sobre invertir en propiedades ya existentes, su visión es distinta. Está viendo unidades que en su momento llegaron a costar $220,000 o $240,000 dólares hoy disponibles cerca de $165,000, niveles similares a los de 2019. Para él, eso representa una oportunidad real, siempre que el inversionista tenga una visión de largo plazo.

También marca una diferencia clara entre invertir en Orlando y hacerlo en Miami. Mientras Miami exige más capital y más paciencia para capturar apreciación especulativa, Orlando ofrece hoy un mejor balance entre flujo de caja y crecimiento de valor, algo que él compara con lo que fue Miami en los años noventa.

Parte de esta presión de costos tiene una explicación estructural: el cambio en la proporción entre mano de obra y materiales. Roberto lo compara con Venezuela, donde la mano de obra representaba apenas el 40% del costo de una obra; aquí en Florida hoy representa entre el 60% y el 70%.

Esta tendencia es consistente con las estadísticas de empleo y salarios del sector de la construcción que publica la Oficina de Estadísticas Laborales de EE.UU., que documentan el peso creciente del costo laboral dentro de la industria. Para quienes están evaluando dar el paso, Roberto recomienda condominios y multifamily antes que desarrollo directo, además de señalar los warehouses como una categoría poco explorada pero rentable para quien entienda ese mercado específico. Quienes quieran revisar opciones concretas pueden explorar propiedades de inversión disponibles a través de EverRealty, o si la prioridad es la ubicación, vale la pena mirar comunidades atractivas para invertir en bienes raíces en el área de Orlando.

Qué Cambié Después de Esta Conversación

Hay una frase de Roberto que no he podido dejar de pensar desde que grabamos este episodio:

"Yo soy de los que creen que no existe el self-made man. O sea, yo creo que nadie se construyó a sí mismo. Creo que hay muchas personas a lo largo de mi vida que contribuyeron cosas muy importantes. Entonces, todo lo que tú ves en [EverRealty] probablemente es la sumatoria de esa cantidad de personas que alimentaron, alimentaron muchas cosas en mí y me permitieron hacer lo que hasta ahora he hecho."

Como host, esto me hizo repensar cómo hablo del crecimiento de cualquier proyecto, no solo en bienes raíces. Cuando asesoro a clientes desde Urban-O Real Estate Solutions, trato de recordar que ningún resultado, por individual que parezca, ocurre sin capital de respaldo, sin las personas correctas alrededor, y sin la disciplina de asumir errores rápido en lugar de intentar disimularlos.

¿Quieres escuchar mi conversación completa con Roberto de Jesus de EverRealty Investments sobre por qué construir en Florida ya no vale la pena?

Preguntas Frecuentes

¿Por qué Roberto no considera viable desarrollar nuevos proyectos en Florida en este momento?

Por los precios de la tierra, la inflación y las regulaciones que alargan los tiempos de construcción. El desarrollo podría tener sentido solo si se consigue un terreno a muy buen precio y se cumplen otros factores financieros.

¿Qué debería hacer un desarrollador si compró la tierra demasiado cara?

Asumir el error, vender con pérdida si es necesario y seguir adelante, en lugar de permitir que una mala compra afecte todo el proyecto.

¿Por qué Orlando puede ser una opción más atractiva que Miami para algunos inversionistas?

Según la experiencia de Roberto de Jesus, Orlando ofrece un mejor equilibrio entre flujo de caja y apreciación, mientras que Miami es un mercado más competitivo que exige más capital y paciencia.

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El mercado de bienes raíces en Florida Central sigue cambiando, y las mejores lecciones vienen de quienes están construyendo, invirtiendo y asesorando todos los días. Si eres un profesional de la industria (desarrollador, contratista, broker o asesor financier) y tienes una perspectiva real que aportar, me encantaría conocerte. Roberto de Jesus de EverRealty Investments demostró que las lecciones más valiosas casi siempre nacen de los errores que uno está dispuesto a contar en voz alta.